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Cambios de uso de local a vivienda ¿Qué es y cómo hacerlo?
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Cambios de uso de local a vivienda ¿Qué es y cómo hacerlo?
Vivir en una vivienda que antes era un local comercial se está convirtiendo en toda una tendencia para las personas e inversionistas en España. Siguiendo el ejemplo de la Nueva York de los años 50, cuando la única manera de encontrar una vivienda bien ubicada en el centro de la ciudad era reconvertir el uso de antiguos locales comerciales en viviendas habitables y registrarlas como tal, está tomando ahora forma en España.
Y es que son muchas las oportunidades de adquirir un local comercial y cambiar su uso a vivienda, una de las principales ventajas es que podemos comprar locales comerciales con precios por metro cuadrado más barato en ciudades como Barcelona, en comparación con los precios de una vivienda familiar tradicional.
Sin embargo, un local nunca será visto ante la municipalidad como una vivienda a menos que se tramite el cambio de uso. Si no lo haces puedes verte con las siguientes restricciones:
Y es que son muchas las oportunidades de adquirir un local comercial y cambiar su uso a vivienda, una de las principales ventajas es que podemos comprar locales comerciales con precios por metro cuadrado más barato en ciudades como Barcelona, en comparación con los precios de una vivienda familiar tradicional.
Sin embargo, un local nunca será visto ante la municipalidad como una vivienda a menos que se tramite el cambio de uso. Si no lo haces puedes verte con las siguientes restricciones:
- No podrás empadronar la dirección del ex local.
- Menos dinero podrás recibir por una hipoteca, ya que la tasación de los locales comerciales son más bajas que para las viviendas.
- En algunas comunidades autónomas, como Cataluña, no podrás rentar el piso como vivienda.
- Si los servicios de luz, agua y gas no se encuentran conectados cuando era un local comercial, y no haces el cambio de uso, te exigirán la licencia de actividad para conectar los servicios, la cual no tendrás.
¿Cuáles son los requisitos para el cambio de uso de un local?
La nueva vivienda deberá cumplir ciertos requerimientos establecidos por el Ayuntamiento de la localidad donde se ubica, condiciones de habitabilidad determinadas en la Normativa Urbanística de la ciudad. Entre los requisitos mínimos necesarios para tramitar el cambio de uso tenemos:
La nueva vivienda deberá cumplir ciertos requerimientos establecidos por el Ayuntamiento de la localidad donde se ubica, condiciones de habitabilidad determinadas en la Normativa Urbanística de la ciudad. Entre los requisitos mínimos necesarios para tramitar el cambio de uso tenemos:
- Un espacio utilizable mínimo de 25 metros cuadrados, para una única habitación, o 38 metros para una vivienda tradicional.
- El nivel del suelo de la propiedad deberá estar al mismo nivel de la acera o por encima es esta.
- Contar con fachada de más de 3 metros de ancho.
- Que por lo menos se pueda adecuar una habitación de mínimo 12 metros cuadrados, además de los espacios reservados para cocina-comedor, sala y baño.
- Cocina con chimenea, la cual deberá dirigir los gases y humo a la cubierta.
- Por lo menos el 75% de la vivienda reconvertida tendrá una altura mínima de 2,5 metros. El otro 25% puede llegar a tener una altura mínima de 2,20 metros.
- Prohibido hacer el cambio de uso de un local ubicado en sótano, es decir, en plantas inferiores.
- La puerta de acceso principal deberá ser de un mínimo de 2 metros de alto por 82,5 centímetros de ancho.
- Cubrir con los reglamentos mínimos en cuanto a prevención y seguridad en caso de incendio.
- La superficie de la entrada de iluminación natural no podrás ser menor al 12% de la superficie de la habitación principal.
Trámite para el cambio de uso
Para adelantar los trámites pertinentes al cambio de uso de un local comercial en vivienda, existen ciertos procedimientos técnicos y administrativos que deberemos llevar a cabo:
Para adelantar los trámites pertinentes al cambio de uso de un local comercial en vivienda, existen ciertos procedimientos técnicos y administrativos que deberemos llevar a cabo:
- Informes preliminares: Los técnicos municipales realizarán un estudio a la propiedad y al proyecto de cambio de uso, una vista a grande rasgos de la viabilidad de realizar la transformación del espacio. Esta se adelantara por medio de una inspección al lugar seguido de un levantamiento de planos de su estado actual, valoración del lugar, revisión del historial de la propiedad y el consecuente informe preliminar basada en los hallazgos realizados durante la inspección.
Es el primer paso y el más importante de adelantar, ya que si el cambio de uso no es viable a ojos de la municipalidad, no deberemos incurrir en los gastos y el trabajo de realizar las reformas necesarias.
- Proyecto de cambio de uso: es un proyecto básico que deberá plasmar en planos los cambios y las reformas necesarias para convertir el local comercial en una vivienda habitable, tales como las medidas exactas resultantes de realizar las divisiones, los espacios destinados a ventilación mínimos aceptados por el CTE, nuevas instalaciones de fontanería o saneamiento de ser necesarias, y si se requiere, realizar cambios a la estructura actual.
El proyecto de cambio de uso debe ser visado por el Colegio de Arquitectos (ECA) y es necesario para la solicitud de licencia de la reforma y poder adelantar los trabajos de obra.
- Cambio de uso: Con la documentación en regla podrás solicitar al departamento administrativo competente la licencia de cambio de uso del suelo.
- Solicitud de licencia: Esta debe ser una licencia para obras mayores, el cual es un poco más complejo y dispendioso que un comunicado diferido. El plazo en algunos casos para la expedición de la licencia por parte del Ayuntamiento puede tomar hasta 6 meses.
- Fase de Obras de reforma: En la mayoría de casos será necesario adelantar diferentes trabajos de obra para convertir en local en un espacio habitable y poder cumplir con los requisitos mínimos establecidos por el Ayuntamiento. Al inicio y al final de la obra se debe publicar el comunicado correspondiente.
- Final de obra: Una vez terminada la obra, podrás solicitar finalmente la cédula de primera ocupación o cédula de habitabilidad y así escriturar el antiguo local comercial como una vivienda.
Los cuatro pilares en todo trámite de cambio de uso es importante contar con el apoyo de la comunidad de propietarios, de los consultores y arquitectos que redactarán el proyecto, del notario que redactara la nueva escritura y del registrador que inscribirá el cambio de uso de la propiedad.
El éxito de nuestros clientes
Aquí en grupo Presente hemos adelantado con gran éxito para nuestros clientes diferentes proyectos de cambios de uso. Un estudio preliminar y financiero será necesario para saber si es una inversión adecuada, pero más importante, viable a ojos de la municipalidad.
Comunícate con nosotros y podrás conocer nuestros proyectos actuales y las diferentes oportunidades inmobiliarias disponibles en el mercado actual de los bienes raíces en España.
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